steuern Archive - Schönstadt GmbH https://schoenstadt-gmbh.de/tag/steuern/ Hausverwaltung Berlin I Grundstücksverwaltung Brandenburg Thu, 21 Apr 2022 19:21:32 +0000 de hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.0 https://schoenstadt-gmbh.de/wp-content/uploads/2019/11/cropped-schoenstadt-favicon-04-32x32.png steuern Archive - Schönstadt GmbH https://schoenstadt-gmbh.de/tag/steuern/ 32 32 Wasserschäden durch undichte Silikonfugen: BGH-Urteil vom Oktober 2021 https://schoenstadt-gmbh.de/wasserschaeden-durch-undichte-silikonfugen-bgh-urteil-vom-oktober-2021/ Tue, 05 Apr 2022 12:23:39 +0000 https://schoenstadt-gmbh.de/?p=3078 Der Beitrag Wasserschäden durch undichte Silikonfugen: BGH-Urteil vom Oktober 2021 erschien zuerst auf Schönstadt GmbH.

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Wasserschäden durch undichte Silikonfugen: BGH-Urteil vom Oktober 2021

Immer wieder Unstimmigkeiten: Nässe, Schimmel und Gebäudeschäden am Objekt. Immer wieder auch Streit mit den Versicherungen, wer nun für den Schaden in welcher Form aufkommt. Der BGH hat diesem Hin und Her mit dem Urteil vom 20.10.2021 Az. IV ZR 236/20 den Riegel vorgeschoben. Ganz überraschend kam das nicht, bedeutet für den Mieter, für Versicherungen, aber auch für den Vermieter einen entsprechenden Mehraufwand. Wasserschäden durch Silikonfugen: Wer haftet?
 

Undichte Silikonfugen: welche Versicherung?

In der Wohngebäudeversicherung werden Schäden durch austretendes Wasser abgedeckt. Damit sind Leitungswasserschäden gemeint, welche durch Bruchschäden und Nässeschäden unterschieden werden. Bei dieser Art von Schäden muss das Wasser aus Rohren kommen – ein Rohrbruch zum Beispiel würde die Versicherung abdecken. Im Falle von undichten Silikonfugen ist das nicht der Fall. Das bedeutet, undichte Silikonfugen sind nicht pauschal durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt.
 

Das Problem undichte Silikonfuge

Immer wieder: Undichte Silikonfugen werden zu großen Teilen lange nicht entdeckt. Während das Wasser bei einem Waschbecken in der Regel zu keinen oder nur kleinen Schäden führt, können bei undichten Silikonfugen an der Badewanne oder auch der Dusche massive Schäden entstehen. Selbst der Fußboden kann durch das Wasser durchweicht werden. Jahrelang stritten sich die Versicherer und die Rechtsprechung war sich nie einig. Das hat sich nun geändert.

Was deckt die Wohngebäudeversicherung ab?

In der Leitungswasserversicherung von 2008 heißt es:

„… Die Entschädigung bei Bruchschäden innerhalb … und außerhalb des Gebäudes … sowie Nässeschäden. Der Versicherer leistet Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden oder abhandenkommen. Das Leitungswasser muss aus Rohren der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) oder damit verbundenen Schläuchen, den mit diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder deren wasserführenden Teilen, aus Einrichtungen der Warm- oder Dampfheizung, aus Klima-, Wärmepumpen oder Solarheizungsanlagen, aus Wasserlösch- und Berieselungsanlagen sowie aus Wasserbetten und Aquarien ausgetreten sein …“

 

Akte undichte Silikonfuge – was ist passiert?

Dem Kläger entstand durch eine undichte Silikonfuge in dem Duschbereich einer seiner Wohnungen ein Schaden von knapp 18.000 €, also 17.575,70 €. Die Versicherung wollte nicht zahlen und so klagte der Eigentümer der beschädigten Wohnung. Die Versicherung zahlte 4.635,60 €. Eben beklagte Versicherung ging in Revision, der Kläger in Anschlussrevision. Der BHG gab der Revision der Versicherung statt – die Auslegung der Gebäudeversicherung war klar.
 

OLG vs. BGH

Das Oberlandesgericht setzte sich zunächst dafür ein, die undichten Silikonfugen gehören sehr wohl zu einem bestimmungswidrigen Wasseraustritt und demnach müsste die Versicherung den dadurch entstandenen Schaden begleichen. Das läge in dem vertraglichen Begriff „sonstige Einrichtungen“ zugrunde. Dieser wäre weit gefasst und entspräche demnach auch der Silikonfugen. Der BGH hingegen urteilte, dass kein Versicherungsnehmer eine undichte Fuge überhaupt in Erwägung ziehen würde – hat diese unter keinen Umständen etwas mit Rohrsystemen und Wasserkreisläufen zu tun. Eine Dusche oder eine Badewanne sei eine einheitliche Einrichtung, mit einem separaten Zulauf und Ablauf. Diese waren eben nicht betroffen. Es bleibt dabei: Beschädigte Rohre und Wasserkreisläufe sind Bestandteil der Gebäudeversicherung, undichte Fugen nicht.
 

Was Eigentümer wissen müssen

Bei Abschluss einer Wohngebäudeversicherung sollte somit auf diese Klausel der Leitungswasserversicherung besonders eingegangen und die Schadensdeckung angepasst werden. Eine explizite Erweiterung der Nässeschäden kommt hier als Beispiel in Betracht. Wichtig ist, dass Sie mögliche Wasserschäden durch undichte Silikonfugen mit Ihrem Versicherer besprechen.
 

Silikonfugen sind Wartungsfugen

Weiter ist der Vermieter und Eigentümer angehalten, seine Mieter auf die Wartung der Silikonfugen hinzuweisen. Sie müssen regelmäßig gereinigt und bei Bedarf neu gezogen werden. Bei problematischen Verhältnissen sollten die Mieter dem Vermieter eine Meldung machen – sonst erlischt auch hier unter Umständen der Versicherungsschutz. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag hilft, diesen Umstand klar zu definieren.
 

Fazit

Um einen Nässeschaden klar in der Versicherung verankert zu wissen, bedeutet das für Eigentümer und Vermieter, besonders auf neue Klauseln zu achten und gegebenenfalls mit der Versicherung einen zusätzlichen Schutz zu vereinbaren. Vermieter sollten in doppelter Hinsicht genau hinsehen. Und auch die Mieter können so mehr mit in die Pflicht genommen werden – zumindest sollten sie undichte Silikonfugen nun melden. Unklarheiten sind durch das Urteil vom BGH jetzt ausgeräumt.
 

Schönstadt Hausverwalter in Berlin

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]]> Grundsteuerreform: Was gilt es in 2022 zu beachten? https://schoenstadt-gmbh.de/grundsteuerreform-was-gilt-es-in-2022-zu-beachten/ Tue, 05 Apr 2022 11:52:22 +0000 https://schoenstadt-gmbh.de/?p=3072 Der Beitrag Grundsteuerreform: Was gilt es in 2022 zu beachten? erschien zuerst auf Schönstadt GmbH.

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Grundsteuerreform: Was gilt es in 2022 zu beachten?

Eine neue Grundsteuerreform trudelt für das Jahr 2022 ein. Eigentümer und Vermieter müssen ihre Immobilie neu berechnen. Was die Grundsteuer eigentlich ist, warum es zu den Veränderungen kommt und was sich ändert, erfahren Sie hier. Außerdem: Die Grundsteuerreform ist für fast jedes Bundesland unterschiedlich – welche Fristen gelten und ab wann ändert sich tatsächlich was? Schönstadt Hausverwaltung in Berlin hält Sie auf dem Laufenden.
 

Was ist eine Grundsteuer?

Rund 15 Milliarden Euro nehmen die Gemeinden und Kommunen an den Grundsteuern ein. Diese setzt sich zusammen aus dem Wert einer Immobilie und dem des Grundstücks. Welche Werte wie berechnet werden, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Diese Abgabepflicht richtet sich nur an den tatsächlichen Eigentümer des Grundstücks. Sie kann auf etwaige vorhandene Mieter (auch anteilig) umgelegt werden.
 

Warum gibt es Änderungen?

Eben aufgrund dieser unterschiedlichen Berechnungen der Grundsteuer soll für die Zukunft ein einheitliches System eingeführt werden, nachdem die Grundsteuer berechnet wird. Die Differenz aus dem sogenannten Einheitswert soll damit revidiert werden. Im Westen wurde dieser Einheitswert im Jahre 1964 festgelegt, im Osten im Jahre 1935. Die Werte haben sich in den vergangenen Jahrzehnten stark verschoben.

Grundsteuer: Was ändert sich 2022?

Ab dem 01.01.2022 soll nun eine Neubewertung der Grundsteuer erfolgen. Das bedeutet als Erstes mehr Aufwand für die Eigentümer. Grundsätzliche Positionen der Grundsteuer ändern sich allerdings nicht. Hebesätze und Grundsteuermesszahl sowie der Grundstückswert als Rechnungsgrundlage bleiben. Was sich ändert, ist die Ermittlung des Grundstückswertes. Der Bodenrichtwert und auch eine statistische Nettokaltmiete werden bei der Neuberechnung mit einbezogen. Zusammengefasst bedeutet das, dass diese Werte für die neue Grundsteuerreform gebraucht werden:
  • Alter des Gebäudes
  • Immobilienart
  • Die Grundstücksfläche
  • Der Bodenrichtwert
  • Monatliche Nettokaltmiete
  • Die Wohnfläche
Diese Werte müssen neu in Form einer elektronischen Abgabe eingepflegt werden.
 

Was bedeutet Grundsteuer C?

Die Grundsteuer „A“ für agrarische Nutzung sowie „B“ für bauliche Nutzung wird jetzt um „C“ erweitert. Kategorie C bedeutet unbebaute (aber baureife) Grundstücke. Die neue Kategorie wurde geschaffen, um die Eigentümer dazu zu bringen, die Fläche auch tatsächlich zu bebauen, um Wohnfläche zu schaffen. In der Vergangenheit stattgefundene Grundstücksspekulationen sollen damit vermieden werden.
 

Grundsteuer C in den Bundesländern

Dass in Deutschland jedes Bundesland mitunter seine eigenen Rezepte schreibt, ist bekannt – jedes Bundesland hat auch in diesem Fall eine unterschiedliche Herangehensweise. Eine Übersicht:
  • Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
  • Bayern: Flächenmodell
  • Berlin:Bundesmodell
  • Brandenburg:Bundesmodell
  • Bremen:Bundesmodell
  • Hamburg:Wohnlagenmodell
  • Hessen: Flächen-Faktor-Modell
  • Mecklenburg-Vorpommern:Bundesmodell
  • Niedersachsen:Flächen-Lage-Modell
  • Nordrhein-Westfalen:Bundesmodell
  • Rheinland-Pfalz:Bundesmodell
  • Saarland:Bundesmodell mit Abweichungen
  • Sachsen-Anhalt: Bundesmodell
  • Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen
  • Schleswig-Holstein:Bundesmodell
  • Thüringen:Bundesmodell
 

Was müssen Vermieter tun?

Im Jahre 2022 sollten Vermieter und Eigentümer die neuen Daten über ELSTER bis spätestens 31.10.2022 übermittelt haben. Dieses Formular nennt sich „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ und wird ab dem 01.07.2022 (voraussichtlich) verfügbar sein. Voraussichtlich Ende März soll hierzu eine Aufforderung öffentlich bekannt gegeben werden.
 

Wie teuer wird die neue Grundsteuerreform 2022?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten, da die Grundsteuer für die jeweiligen Gemeinden aufkommensneutral sein soll. Eine unterschiedliche Besteuerung soll damit vermieden werden – auch, wenn die Bundesländer nach verschiedenen Kriterien urteilen. Dennoch, keine Panik, erst im Jahre 2025 könne sich die Höhen der Abgaben ändern. Denn erst ab da werden die neuen Berechnungen auf den Nebenkostenabrechnungen auftauchen.
 

Fazit

Tatsächlich ändern wird sich erst 2025 etwas – ab da an gilt die neue Grundsteuerreform und wird rechnerisch gültig. Unbedingt teurer wird sie nicht – das Ziel der neuen Reform ist, Ost und West anzugleichen. Dennoch: Eigentümer müssen jetzt handeln. Sie haben bis Sommer 2022 Zeit, die neuen Angaben in das ELSTER Programm einzupflegen. Dafür gibt es in ein paar Wochen einen neuen Bogen. Wer kein ELSTER hat, der kann die Angaben auch schriftlich einreichen.
 

Schönstadt Hausverwalter in Berlin

Haben Sie Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform 2022? Schönstadt Hausverwaltung Berlin hilft Ihnen und Ihrer Immobilie, sich sicher auf Ihrem Grund und Boden zu bewegen. Machen Sie noch heute einen Termin und sprechen Sie uns gerne an – auch wenn es noch etwas dauert, bis die Grundsteuerreform tatsächlich greift.

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