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Nebenkosten umlegen: Was ist Vermietern weiterhin erlaubt?

Nicht immer ist ersichtlich, was ein Mieter zahlen muss und was nicht. Nebenkosten fallen immer an, sei es die Müllabfuhr oder auch eine Reparatur. Was bei Wasserabgaben noch transparent ist, setzt spätestens bei Pauschalen oft zum Blindflug an. Eine Übersicht kann helfen, sich in den bestehenden Umlagen besser zurechtzufinden. Welche Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden? Wie sollten sie deklariert werden? Und wo steht dies eigentlich geschrieben?

 

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten, die dauerhaft durch die Nutzung von Räumen und Gebäuden entstehen. Im § 2 der BetrKV ist festgeschrieben, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Diese umlagefähigen Betriebskosten werden im Groben bei Steuern, Wasserverbrauch, Müllbeseitigung sowie Heizmittelverbrauch festgestellt. Es können jedoch weit mehr Kosten für den Mieter entstehen – auch anteilige Kosten sind möglich.

 

Auf welcher rundlage können Kosten auf Mieter umgelegt werden?

Zwei gewichtige Grundlagen ermächtigten den Vermieter, Betriebskosten auf den Mieter umlegen zu können.

  • Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)
  • Die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

In diesen Grundlagen ist festgelegt, welche Kosten abgerechnet werden können und welche nicht. Wichtig ist etwa der § 556 BGB. Dieser sagt aus, dass sämtliche Umlagen im Mietvertrag festgehalten werden müssen. Dies kann zum Beispiel auch eine Pauschale sein und muss nicht zwangsläufig völlig ausgeführt werden. Hier gilt allerdings eine gewisse Angemessenheit.

Welche Betriebskosten sind umlagefähig?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) beinhaltet eine Menge Posten, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Unter anderem finden sich dort:

      • Sach- und auch Haftpflichtversicherungen,
      • Kosten für Hausmeister und
      • Gärtner, genauer gesagt die Gartenpflege,
      • für die Entwässerung
      • und auch das Warmwasser,
      • für den Hausstrom (unter anderem Flurbeleuchtung),
      • den Kabelanschluss, der Antenne und für Fernsehen,
      • für die Beseitigung von Müll,
      • der Straßenreinigung und auch der
      • Gebäudereinigung,
      • Kosten für den Aufzug,
      • den Waschraum und der
      • Grundsteuer (auch Anteile)
      • Kosten für den Kaminkehrer,
      • sowie Weiteres.

Unter „sonstige Betriebskosten“ werden anfallende Reparaturen für gemeinschaftlich genutzte Flächen oder Räume aufgeführt. Ferner können auch gemeinschaftliche Saunen oder Pools umlagefähig sein. Die umlagefähigen Nebenkosten beinhalten also klar den Istzustand – für alles andere ist der Vermieter selbst verantwortlich.

 

Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden?

Im § 1 BetrKV ist festgelegt, welche Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Darunter fallen bestimmte Kosten für Verwaltung und auch Instandhaltung der vermieteten Räume.

Hier heißt es:

„(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten).“

Hinzu kommen Auslagen wie:

      • Reparaturen an der Heizungsanlage und
      • des Daches,
      • Ausgaben für Porto oder Bankgebühren
      • und auch die eines Steuerberaters,
      • Abschreibungen und Rücklagen,
      • sowie einer Mietausfallversicherung.

Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie einmalige Kosten für unter anderem eine Ungezieferbekämpfung können nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden.

 

Wie werden Nebenkosten richtig abgerechnet?

Im Mietvertrag wird festgehalten, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Ist ein entsprechender Posten nicht aufgeführt, muss der Mieter auch nicht zahlen. Ein prüfender Blick, spätestens bei der Nebenkostenabrechnung, kann sich also lohnen. Abgerechnet wird schlussendlich mithilfe eines Verteilerschlüssels, der ebenfalls nachvollziehbar sein muss.

Bei einer Warmmiete sind gewöhnlich die Nebenkosten in der Miete monatlich mitgezählt. Jedes Jahr ist der Vermieter dazu verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese muss schriftlich erfolgen und muss so aufgestellt sein, dass der Mieter diese nachvollziehen kann. Zudem müssen die Kosten mit den Gesamtkosten abgeglichen und diese auch verrechnet werden.

 

Fazit

Vieles ja, manches nein. Um Nebenkosten umlegen zu können, bedarf es das BGB und auch die BetrKV sowie eine schriftliche Vereinbarung durch einen entsprechenden Mietvertrag. Grundlegende Reparaturen, wie etwa die eines Daches, können in den Nebenkosten nicht umgelegt werden. Laufende Kosten, wie etwa die Flurbeleuchtung, schon. Die Abrechnung ist sicher, wenn sie sich transparent mit den Angaben des Mietvertrages deckt.

 

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