Steuern: Wie sind Mieteinnahmen zu besteuern?

Steuern, Mieteinnahmen und Abschreibungen: Wie sind Mieteinnahmen zu besteuern? Mit etwas Hintergrundwissen ist es gar nicht so schwer, herauszufinden, auf was genau geachtet werden sollte und welche Kosten abgeschrieben werden können. Die Regelsätze sind für alle Privatpersonen gleich und auch bei Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen kann viel Geld gespart werden. Welche Posten genau besteuert werden und für welche Vermietungen dies gilt, lesen Sie hier.

Mieteinnahmen sind Einkünfte

Da Mieteinkünfte als Einnahmen versteuert werden müssen, müssen die Eigentümer hier genau hinschauen. Mieteinkünfte werden in der Anlage V der Steuererklärung mit einbezogen. Der individuelle Steuersatz des Vermieters entscheidet unter anderem über die Höhe der Steuerlast – Werbungskosten und auch Freibeträge können die Steuern senken. Im Einkommenssteuergesetz wird festgelegt, um welche Vermietungen es sich dabei genau handelt.

Welche Vermietungen gelten?

Die gängigsten Mieteinnahmen werden durch folgende Einkünfte generiert:

• Grundstücksverpachtungen
• Eigentumswohnung vermieten
• Untervermietung von Zimmern
• Vermieteten Ferienwohnungen
• Vermietungen von Häusern und auch
• Wohnungen.

Nun sind die Mieteinnahmen nicht direkt fix, denn diverse Nebenkosten müssen bei der Steuer berücksichtigt werden.
Sind Sie im Besitz eines Gewerbes, müssen die Mieteinnahmen als Gewerbeeinkünfte versteuert werden und gehören damit zum Betriebsvermögen.

Steuern bei Untervermietung

Auch für Arbeitnehmer, Pensionäre und Beamte gelten Freibeträge, die sie neben ihrem Einkommen geltend machen können. Die Grenze liegt hier bei 410 €. Zwischen 40 € und 820 € werden erwerbsmäßig besteuert. So etwas wird im Recht Härteausgleich genannt. Dieser wird vom Finanzamt automatisiert bearbeitet. Erst ab 820 € müssen damit Nebeneinkünfte vollständig besteuert werden.

Hinweis: Ab 410 € im Jahr Nebeneinkünfte, müssen diese via Steuererklärung belegt werden.

Ein wenig anders sieht es bei vorübergehenden Vermietungen aus. Das ist unter anderem der Fall, wenn Sie sich ein paar Monate nicht in Ihrem Eigentum befinden und die Räume in der Zwischenzeit untervermieten. Jetzt liegt die Freigrenze bei 520 €.

Was bei Mieteinnahmen abgesetzt werden kann

Welche Faktoren können abgesetzt werden? Erstaunlich viele – es lohnt sich daher, zu investieren:

Reparaturen

Laufende Reparaturen sowie Instandhaltungsmaßnahmen fließen in die Steuerverminderung mit ein. Das gilt auch, solange die Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb von fünf Jahren geltend gemacht werden. Wer also einen Schaden vor 3 Jahren jetzt repariert, kann diesen vor drei Jahren entstandenen Schaden noch absetzen.

Anders sieht es aus, wenn Sie innerhalb von drei Jahren mehr als 15 % des Kaufpreises (abzüglich Grundstückswert) investieren. Hier müssen Sie die Kosten über einen längeren Zeitraum abschreiben.

Abschreibungen

Mit dem Kauf einer Immobilie können jährlich 2,5 % über 50 Jahre abgeschrieben werden. Dadurch senkt sich die Steuerlast erheblich. Damit kann der Gebäudewert selbst steuerlich geltend gemacht werden. Hier gibt es Erweiterungen: Bei einer Immobilie, die vor 1925 erbaut wurde, liegen die Abschreibungen nicht bei 50, sondern bei 40 Jahren zu 2,5 %. Im Falle eines denkmalgeschützten Hauses sind die Abschreibungssätze noch höher.

Darlehen

Bei einem Darlehen, welches für die Immobilie aufgenommen wurde, können die Zinssätze ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Das betrifft allerdings nicht die Tilgung. Ein herkömmliches, sogenanntes Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Laufzeit gleich, die Zinsen hingegen sinken. Damit verringert sich der Steuervorteil – leider – mit Voranschreiten der Tilgung des Darlehens.

Laufende Kosten

Neben den Kosten, die Vermieter respektive Eigentümer auf die Mieter umlegen können, fallen dennoch laufende Kosten für den Eigentümer an, welche von der Steuer absetzbar sind. Dazu gehören unter anderem:

• Maklerkosten
• Werbekosten (Inserate)
• Hausverwaltungskosten
• Kosten durch Erhaltungsaufwand und Reparaturen

Es lohnt sich also, sehr genau hinzusehen, was alles an laufenden Kosten abgesetzt werden könnte.

Fazit

Jede Privatperson muss ihre vermietete Immobilie versteuern – Einkünfte aus diesen, müssen bei der Einkommenssteuererklärung in der Anlage V aufgeführt werden. Um die Steuerlast zu senken, können verschiedene Posten zur Steuersenkung geltend gemacht werden. Hierzu gehören auch Freibeträge, die jedem Bürger zustehen. Letztlich können Eigentümer fast alles absetzen, was sie nicht auf die Mieter umlegen können.

Schönfeld Hausverwaltung in Berlin

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