Seit ein paar Jahren haben Kommunen in Deutschland die Möglichkeit, eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum zu untersagen. Dafür gibt es eine gesetzliche Grundlage: das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Was genau hat es sich damit auf sich? Was bedeutet das Gesetz für Mieter und Vermieter? Sie fragen, wir antworten.

Seit wann gibt es dieses Gesetz?

Das Gesetz ist im Dezember 2013 in Kraft getreten. Es soll vor allem dazu dienen, gerade in Ballungszentren zu verhindern, dass noch weniger bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist.

Was sind die Inhalte dieses Gesetzes?

Mit dem Gesetz versucht der Gesetzgeber zu verhindern, dass in Städten, in denen der Wohnungsmarkt eher angespannt ist, freie Wohnungen zu einem anderen Zweck genutzt werden als zum Wohnen.

Eine Stadt oder eine Gemeinde kann also, wenn ein Wohnungsmangel besteht, dieses Zweckentfremdungsverbot erlassen auf Basis dieses Gesetzes. Zulässig ist das allerdings nur dann, wenn sich der Wohnungsmangel nicht durch andere Maßnahmen beseitigen lässt.

Was gilt als Zweckentfremdung?

Als Zweckentfremdung einer Wohnung gilt es zum Beispiel, wenn ein Vermieter seinen Wohnraum als Ferienwohnung anbietet oder zu gewerblichen Zwecken nutzt. Das passiert gar nicht so selten, immerhin ist diese Einnahmequelle meistens lukrativer als eine Langzeitvermietung von Wohnraum. Er kann damit also mehr Gewinn erzielen. Im Sinne des Gesetzes liegt dann eine Zweckentfremdung vor, wenn eine Wohnung mehr als 3 Monate lang leer steht. Auch ein geplanter Abriss stellt eine Zweckentfremdung dar, genauso wie bauliche Maßnahmen, die dazu führen, dass die Immobilie oder die Wohnung nicht mehr als Wohnraum nutzbar ist. Ebenfalls als Zweckentfremdung gilt es, wenn ein Immobilienbesitzer eine Wohnung in Verkaufsräume oder Büroflächen umwandelt.

Doch was gilt nicht als Zweckentfremdung? Für die Zweckentfremdung gibt es im Gesetz eine ganz genaue Definition. Geregelt wird dies im Paragraf 2 des ZwEWG. Dabei gelten folgende Ausnahmen: zum Beispiel dann, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen kurzzeitig nicht anwesend ist und in dieser Zeit die Wohnung vermieten will. Eine Genehmigung des Vermieters ist in diesem Fall aber ebenfalls erforderlich.

Geplante Zweckentfremdung – Welche Strafen drohen bei Missachtung?

Das ist unterschiedlich von Stadt zu Stadt. In Berlin und in München kann es ziemlich teuer werden, wenn sich ein Wohnungseigentümer nicht an dieses Gesetz hält. Mit bis zu 500.000 Euro muss der Immobilienbesitzer dann rechnen, wenn das Gesetz nicht beachtet und die Wohnung zweckentfremdet wird.

Kann man eine Zweckentfremdung genehmigen lassen?

Wenn in einer Stadt oder einer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot herrscht, kann eine Ausnahme beantragt werden, die aber einer Genehmigung bedarf. Diese wird in der Regel dann erteilt, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass ein schutzwürdiges privates Interesse besteht. Erteilt wird diese Genehmigung vom Bezirksamt. Immobilienbesitzer kennen diesen Antrag selbst stellen. Es empfiehlt sich aber generell, vorher einen Anwalt zu befragen, weil er genau weiß, welche Unterlagen einzureichen sind und worauf geachtet werden muss. Er kann auch schon vorher abschätzen, ob es bei einem Antrag überhaupt Aussicht auf Erfolg gibt.

Vermieten an Touristen oder zu gewerblichen Zwecken?

Falls ein Verbot in der Stadt besteht, ist eine Vermietung, die nicht Wohnzwecken dient, nur dann möglich, wenn das Bezirksamt seine Zustimmung gibt. Den Antrag können sowohl der Vermieter als auch der Mieter stellen. Wird die Zweckentfremdung dann tatsächlich genehmigt, bekommt der Eigentümer der Wohnung eine Registriernummer, die angegeben werden muss, wenn der Wohnraum öffentlich beworben wird.

In den meisten Fällen wird eine Genehmigung einer Zweckentfremdung aber ohnehin nur zeitlich begrenzt oder unter Auflagen erteilt. Wer ein Zimmer an Urlauber vermieten will, sollte sich vorher darüber bei der Gemeinde informieren.

Was ist, wenn der Mieter ein Zimmer an Urlauber vermieten will?

In dem Fall, dass der Mieter ein Zimmer an Urlauber oder an Monteure vermieten will, bedarf dies der Zustimmung des Wohnungseigentümers. Es handelt sich dabei ganz klassisch um eine Untervermietung. Sollte diese nicht abgesprochen werden, kann das ein Kündigungsgrund sein.

Zusätzlich muss auch in diesem Fall genau wie oben beschrieben die Genehmigung eingeholt werden, falls Zweckentfremdungen in der jeweiligen Stadt verboten sind.

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