Seit diesem Jahr zum 01.07.22 gibt es beim Thema Grundsteuer wichtige Neuerungen. Wer privater Vermieter ist, kann davon zum Teil profitieren. Allerdings gibt es ein paar grundlegende Dinge zu beachten. Was Vermieter jetzt über die Grundsteuerreform wissen müssen, erfahren Sie im folgenden Artikel.
m Fall jetzt schon anfangen, Geld beiseite zu legen, um für die Steigungen gewappnet zu sein. Wie sollten Vermieter jetzt in Anbetracht auf die Gaskrise am besten reagieren?
Was ist die Grundsteuer?
Gemeinden und Kommunen nehmen jährlich etwa 15 Millionen Euro an Grundsteuer ein. Die Grundsteuer setzt sich zusammen aus dem Wert der Immobilie und dem Wert des Grundstücks. Die Werte werden allerdings von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich berechnet.
Die Formel zur Berechnung lautet:
Hauswert (wird durch die Neuangaben der Eigentümer nun neu berechnet) x Steuermesszahl der Bundesländer x Hebesatz
Grundsteuer bei Grundstücken
Wer ein Grundstück sein Eigen nennt, ist verpflichtet, die jährlich festgelegte Grundsteuer zu bezahlen. Die Höhe richtet sich nach der Größe des Grundstücks. Für die Kommunen stellt diese Steuer eine wichtige Einnahmequelle dar. Grundstücksbesitzer jedoch müssen ganz schön tief in die Tasche greifen. Wer aber zugleich Vermieter ist, kann die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.
Neuerung ab dem 1. Juli 22
Die Neuerung trat am 1. Juli 22 in Kraft. Ab dem 1.1. 22 soll rückwirkend eine Neubewertung der Grundsteuer erfolgen. Die Konsequenz daraus: Für Eigentümer wird es aufwendiger, den Wert zu ermitteln. Benötigt werden zur Errechnung neuerdings das Alter des Gebäudes, die Art der Immobilie, die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die monatliche Nettokaltmiete und die Wohnfläche. Alle diese Angaben müssen bei der verpflichtenden Abgabe elektronisch eingegeben und übermittelt werden. Auch die Grundsteuer C ist eine Neuerung, auf die wir später noch zu sprechen kommen.
Fristen: Bis zum 31.10.2022 müssen die Daten gemäß Bescheid über das Online-Portal über ELSTER verpflichtend abgegeben werden. Verspätungen können Säumniszuschläge bis zu 25.000 € nach sich ziehen.
Die Dateneinreichung
Die Dateneinreichung
|
Die Dateneinreichung erfolgt hier: https://www.elster.de/eportal Alternative zu Elster: https://www.grundsteuererklaerung-fue… Bodenrichtwerte Boris: https://www.bodenrichtwerte-boris.de |
Notwendige Informationen:
- Größe des Grundstücks/Grundstücksfläche
- Grundbuchblattnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück
- Für Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil am Grundstück
- Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks
- Bodenrichtwert
- Genaues Baujahr des Gebäudes & letzte Kernsanierung
- Wohnfläche
- Anzahl Garagen
- Kontaktdaten
- Adresse, Lage, Immobilienart
- Bodenrichtwert
- Eigentumsverhältnisse
SPARTIPP: Bei den Angaben gilt, je kleiner die Wohnfläche, desto geringer die Grundsteuer. Demnach ist bei den Angaben unbedingt zwischen Wohnfläche und Nutzfläche zu unterscheiden.
Es kann sich lohnen, nochmal den Laser einzusetzen und die Räume zu vermessen.
Wohnfläche ist konkret:
- Wohn- & Schlafzimmer
- Küche, Bad, Flur
- Kinderzimmer, Speisekammer
- Balkon & Terrasse (50%)
Ausnahmen: Räume mit einer lichten Höhe von mehr als 2m sind zu 100% anrechenbar. Räume mit einer lichten Höhe von 1-2m sind zu 50% anrechenbar. Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder, die an allen Seiten geschlossen sind, sind auch nur zu 50 % anrechenbar. Balkone, Loggien, Dachgärten sind höchstens zu 25 % anrechenbar (höchstens 50% bei hoher Qualität.)
Nutzfläche ist konkret:
- Keller
- Dachboden
- Geschäfts- und Wirtschaftsräume
Eingänge, Aufzüge, Treppenräume (Verkehrsflächen), Heizräume, Maschinenräume, technische Betriebsräume zählen zu sog. Verkehrsflächen/Zweckflächen
Achtung: Treppen mit mehr als 3 Stufen, Keller, Waschküchen, Dachboden, Garagen, Türnischen und Flur gehören nicht dazu!
Kostenumlage auf die Mieter
Die Nebenkostenabrechnung sorgt regelmäßig für Diskussionsstoff zwischen den Mietern und den Vermietern. Wobei das gar nicht sein muss, denn im Gesetz gibt es eine ganz klare Regelung, welche Abrechnungen zulässig und welche Aufwendungen umlagefähig sind.
Wichtig zu wissen: Um die Nebenkosten auf den Mieter umzulegen, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag. Wenn diese nicht im Vertrag enthalten ist, kann der Vermieter die Betriebskosten auch nicht auf den Mieter umlegen. Gerade deshalb ist es wichtig, diese Klausel im Mietvertrag mit aufzunehmen und den Mietvertrag vor einem Abschluss entsprechend zu gestalten.
Was es mit der Betriebskostenverordnung auf sich hat
Die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, enthält 17 verschiedene Arten von Nebenkosten, die grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Es reicht normalerweise ein Hinweis aus, dass die Vorgaben des BetrVK zum Einsatz kommen. Kosten jedoch, die nicht in der BetrKV Erwähnung finden, müssen teilweise gesondert aufgeführt werden. Diese fallen unter den Punkt „sonstige Betriebskosten”, die im letzten Punkt der BetrKV erwähnt werden. Hierzu zählen die Lasten des Grundstücks, die wiederum die Grundsteuer enthalten.
Somit ist es also problemlos möglich und auch rechtlich zulässig, die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen.
Wie wird die Umlage berechnet?
Am einfachsten ist die Berechnung dann, wenn die Immobilie zu 100% vermietet ist. Dann kann der Vermieter die Grundsteuer komplett auf den Mieter umlegen. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nicht vollständig vermietet wird. Dann gestaltet sich die Berechnung deutlich aufwendiger. Das gilt vor allem dann, wenn die Immobilie im Wohnraum und gewerblich genutzte Fläche aufgestellt ist. Die Umlage basierend auf der genutzten Quadratmeterzahl ist dann nur bedingt zulässig.
Wie ist die gesetzliche Grundlage für die Grundsteuer?
Wer ein Grundstück besitzt, muss auch die Steuer darauf bezahlen, so will es der Gesetzgeber. Geregelt wird dies im Grundsteuergesetz, in dem alle Elemente zur Berechnung und zur Entrichtung geregelt sind. Die Grundsteuer wird immer am 1. Januar des Jahres festgelegt und muss dann viermal im Jahr bezahlt werden.
Grundsteuer absetzen?
Wenn eine Immobile vermietet ist, kann durch die zu zahlende Grundsteuer unter Umständen die Steuerlast minimiert werden. Das heißt, unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundsteuer nach Absprache mit Ihrem Steuerberater abgesetzt werden. Das gilt allerdings nur für den Vermieter, nicht aber für den Mieter oder den Selbstnutzer.
Grundsätzlich kann ein Vermieter die Grundsteuer immer angeben, diese Steuer zählt allerdings zu den Nebenkosten, die oftmals vom Mieter bezahlt werden. Wenn also der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegt, hat er keine Ausgaben: Die an die Gemeinde bezahlte Steuer wird dann mit den Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters verrechnet, demzufolge gibt es auch keine Erstattung vom Finanzamt. Nur wenn der Vermieter diese komplett selbst trägt, kann die Grundsteuer als Teil der Werbungskosten die Steuerlast senken.