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Miete erhöhen – Das müssen Sie wissen
Planen Sie als Vermieter in Ihrem frei finanzierten Neu- oder Altbau, die Miete zu erhöhen, müssen Sie sich mit einer komplexen Gesetzeslage auseinandersetzen. Um die Grundmiete zu steigern, sind die §§ 558 bis 558e BGB maßgeblich. Was besagen diese Gesetzesparagraphen?
Standardmaß aller Mieterhöhungen: Qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB) und ortsübliche Vergleichmiete
Das Maß aller Mietberechnungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie aus dem Berliner Mietspiegel oder ganz allgemein einem qualifizierten Mietspiegel hervorgeht. Diese Vergleichsmiete darf bei der Grundmietenerhöhung nicht überschritten werden. Es gibt einige Ausnahmen, wann der Mietspiegel nicht zum Tragen kommt. Er gilt nicht, wenn Sie eine Wohnung in einem Reihen-, Ein- oder Zweifamilienhaus vermieten möchten. Er gilt auch nicht für Wohnungen mit WC im Treppenhaus, öffentlich geförderte Wohnungen oder Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2016 fertig gestellt wurden. Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen sind ebenfalls nicht von dieser Regelung betroffen. In allen anderen Fällen müssen Sie sich als Vermieter bei den Miethöhen am Mietspiegel orientieren. Jedes Grundstück wird anhand eines Straßenverzeichnisses einer spezifischen Wohnlage zugeordnet. Dazu gehört ein statistisch ermittelter Quadratmeterpreis, der die Vergleichsmiete für die Wohnlage beziffert. Der Mietspiegel ist ein für Gerichtsverfahren zugelassenes Beweismittel. Deshalb sollten Sie ihn bei geplanten Mieterhöhungen zu Rate ziehen und in Mieterhöhungsschreiben als Berechnungsgrundlage erwähnen. Die im Mietspiegel festgelegte ortsübliche Vergleichsmiete ist ein wichtiger Faktor, der die Möglichkeiten der Mieterhöhung begrenzt.
Der allgemeine Weg zur Mieterhöhung: Die Einjahressperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB) ist abgelaufen
Alle fünfzehn Monate kann die Miete prinzipiell an die bestehende ortsübliche Vergleichsmiete angepasst und damit erhöht werden. Mit anderen Worten: Mindestens fünfzehn Monate lang muss eine Miete unverändert bleiben, bevor sie erhöht werden kann. Das betrifft allerdings nur die Grundmietenerhöhung. Sollte sich die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegener Betriebskosten erhöhen, gilt diese Zeitspanne nicht. Einjahressperrfrist heißt diese gesetzliche Regelung, weil Sie die Ankündigung zur Mieterhöhung exakt ein Jahr nach der letzten Erhöhung verschicken dürfen. Die eigentliche Mieterhöhung darf dann allerdings erst drei Monate später gültig werden, wenn der Zeitraum von 15 Monaten abgelaufen ist. Damit bleibt dem Mieter eine dreimonatige Überlegungszeit, ob er die Wohnung kündigen oder der Erhöhung zustimmen möchte. Die Mieterhöhung darf in jedem Fall nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Hat die Miethöhe schon diesen Wert erreicht oder liegt darüber, fällt die Möglichkeit der Erhöhung aus.
Die spezielle Grenze für Mieterhöhungen: Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Die Möglichkeit, alle fünfzehn Monate die Miete zu erhöhen, hat neben der ortsüblichen Vergleichsmiete eine zweite Begrenzung. Diese legt ein zeitliches Erhöhungslimit fest. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen darf. Liegt das Grundstück in einem Bezirk mit erhöhtem Wohnbedarf, darf die Mietsteigerung sogar nur 15 % betragen. Der Berliner Senat hat für das gesamte Berliner Stadtgebiet diese 15%-Kappungsgrenze eingeführt, die vorläufig bis 2023 gilt. Um die angemessene Mieterhöhung zu berechnen, müssen Sie sich an der Miethöhe orientieren, wie sie zum Datum vor drei Jahren ausfiel. Insgesamt darf Ihre Erhöhung also nur 15 % oder 20 % über dem Netto-Quadratmeterpreis liegen, der vor drei Jahren gültig war. Läge dieser neue Mietpreis nun über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wäre die Mieterhöhung ungültig. Dieser Vergleichswert beschneidet die Möglichkeiten der Kappungsgrenze. Umgekehrt gilt aber auch: Erreicht die Mieterhöhung wegen der Kappungsgrenze keineswegs die ortsübliche Vergleichsmiete, sind Ihnen die Hände gebunden. Sie können die Miete noch nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und müssen mehr Zeit verstreichen lassen.
Bedingungen für eine gültige Mieterhöhung: Begründungspflicht und Zustimmung
Wenn Sie Ihre Mieterhöhung geltend machen wollen, müssen Sie in Ihrem Mieterhöhungsschreiben die Gründe für die Mieterhöhung nennen. Bei der Erhöhung der Grundmiete liegt die Begründung darin, dass die bestehende Miethöhe niedriger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie können diese Tatsache auf drei Wegen beweisen: mit dem Mietspiegel, mit einem Sachverständigengutachten oder durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Juristisch am einfachsten ist die Anwendung des Mietspiegels. Wenn Ihre Mieterhöhung alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, haben Sie einen Anspruch darauf, dass der Mieter zustimmt. Auf diese schriftliche Zustimmung sind Sie allerdings auch angewiesen, damit die Mieterhöhung ihre volle Gültigkeit erlangt. Wenn Sie erkennen, dass sich der Mieter grundlos einer Zustimmung verweigert und keinen Gebrauch vom Sonderkündigungsrecht macht, sollten Sie spätestens ab dem 3. Monat nach Zustellung der Mieterhöhung eine Zustimmungsklage anstrengen.
Ausschlusskriterien für eine Grundmietenerhöhung
Haben Sie mit dem Mieter eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, gelten die hier beschriebenen Regelungen nicht. Falls Sie Modernisierungen vornehmen und sich die Miete durch die Umlage der Modernisierungskosten erhöht, sind Sie ebenfalls nicht von diesen Regelungen betroffen. Zu guter Letzt gelten andere Bedingungen, wenn öffentliche Gelder für Baumaßnahmen geflossen sind.
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