Mietverträge – das müssen Sie wissen

Um beim Aufsetzen eines Mietvertrages die richtigen Entscheidungen treffen zu können, sollten Sie über einige grundlegende Themen gut informiert sein. Beispielsweise gibt es einen Unterschied zwischen einem Nutzungsrecht oder einer Vermietung. Wurde die Unterschrift des Mieters unter dem Mietvertrag gesetzt, sind nachträgliche Korrekturen kaum noch möglich.

Mietverträge: welche Optionen gibt es bei welcher Thematik?

Grundsätzlich sollten im Mietvertrag folgende Punkte schriftlich geklärt werden:

Vertragsdauer:	Befristet oder unbefristet?
Kautions- und Mietzahlung:	Welche Gründe greifen für eine unbefristete Kündigung des Mietverhältnisses?
Zeichnungsberechtigte Ehepartner:	Unterzeichnet nur ein Partner oder beide?
Anzahl der Mieter:	Gibt es nur einen Hauptmieter oder mehrere gleichberechtigte Mieter?
Miete und Nutzung:	Unterschiede zwischen Miete und Nutzung?

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?

Mittlerweile ist der sogenannte Zeitmietvertrag nicht mehr auf die maximal fünf Jahre begrenzt, sondern auf die, vom Vermieter frei gewählte Zeitspanne. Um einen befristeten Mietvertrag abschließen zu können, müssen grundsätzlich 3 Punkte gegeben sein, die nach Ablauf der Frist wahrgenommen werden müssen:

• Eigenbedarf: Der Vermieter meldet Eigenbedarf der Immobilie (Wohnung oder Haus) für sich oder einen Familienangehörigen an.
• Nutzung als Werkswohnung für einen Unternehmensmitarbeiter: Zu Ende des Projektes (Bauprojekt) muss die Wohnung wieder zurückgegeben werden.
• Abriss oder umfangreiche Bauarbeiten: Umbau, Abriss, Anbau oder Generalsanierung.

Vermieter sollten beachten, dass sie ihrem Mieter den zutreffenden Grund in schriftlicher Form ausführlich mitteilen müssen. Dies kann als Anhang zum Zeitmietvertrag geschehen oder aber auch als direkten Eintrag. Der entsprechende Grund muss klar ausformuliert werden. Der Zusatz „wegen Sanierung“ ist nicht ausreichend.

Ändert sich der Grund während der Vertragslaufzeit (statt Eigenbedarf tritt eine Sanierung ein), wird der Zeitmietvertrag aufgehoben. Hierbei greift die ordentliche Kündigung unter Nennung eines zulässigen Grundes.

Wie handeln bei Miet- oder Kautionsrückständen?

Im Mietvertrag wird sowohl die Höhe der Kaution, als auch die Höhe der monatlichen Miete schriftlich festgehalten. Weiter wird die Zahlungsmodalität festgelegt, mit welcher sowohl die Kaution, als auch die fälligen Mieten beglichen werden sollen. Wird der Mieter säumig, haben Vermieter das Recht, ihn fristlos zu kündigen, sofern er für zwei Monate seiner Bringschuld nicht nachkommen sollte. Es empfiehlt sich, den jeweiligen Mieter im Vorfeld abzumahnen und ihm eine Androhung der fristlosen Kündigung zuzustellen. Sehr gut ist es, wenn Vermieter im Beisein eines Zeugens diese Abmahnung persönlich überreichen.

Im Falle der Trennung der Mieter – wer zahlt weiter?

Wollen Ehepaare in eine Wohnung einziehen, empfiehlt es sich, dass Vermieter von beiden Ehepartnern eine Unterschrift unter dem Mietvertrag verlangen. Im Falle, dass sich das Paar zu einem späteren Zeitpunkt trennen sollte, haftet der ausgezogene Ehepartner gleichermaßen für die Erbringung der Miete, sofern der verbliebene Partner allein nicht in der Lage ist, die Miete zu begleichen.

Zieht nun ein Ehepartner aus der gemeinsamen Mietwohnung aus, müssen beide Mieter zeitgleich kündigen, damit der Vermieter das Mietverhältnis ändern kann. Ein Ausscheidungsvertrag über das Ausscheiden eines Mieters kann nur gemeinsam mit dem zweiten Ehepartner und dem Vermieter vereinbart werden.

Einer gemeinsamen Kündigung durch die Eheleute mit dem Ziel einer Vertragsänderung sollte kein Vermieter zustimmen. Ziel davon ist, dass ein Ehepartner in der Wohnung bleiben kann. Eheleute können nämlich bei Gericht einen Antrag auf Wohnungszuweisung stellen, gegen den sich Vermieter nicht zur Wehr setzen können.

Mietverträge: wie sind Wohngemeinschaften im Mietvertrag geregelt?

Die sogenannten „WGs“ sind besonders bei Studenten sehr beliebt, da diese sich die Miete und die Betriebskosten untereinander aufteilen können. Für den Vermieter ist es grundlegend wichtig, im Mietvertrag mindestens zwei Hauptmieter unterschreiben zu lassen. Würde der Vermieter nur eine Person für Miete und Betriebskosten, sowie Kaution zur Unterschrift hinzuziehen, erhöht sich das Risiko eines Mietrückstandes. Der Vermieter kann in solchen Fällen keine weitere Person zur Zahlung der Außenstände haftbar machen. Grundsätzlich könnten alle, im Haushalt lebenden Personen unterschreiben, jedoch würde das einen enorm bürokratischen Aufwand nach sich ziehen. Bei Mieterhöhungen oder Kündigungen müssten alle Parteien zustimmen.

Miete, Nutzung oder Abstandszahlung?

Wenn ein Mietvertrag aufgesetzt wird, ist es wichtig, detailliert aufzulisten, welche Gegenstände wie beispielsweise die Einbauküche, die Waschmaschine, das Mobiliar, der Garten etc., zur Mietsache zählen. Wichtig ist, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in welchem der Zustand und die Ausstattung aller Räume in Stichpunkten beschrieben werden. Das Übergabeprotokoll sollte an den Mietvertrag als fester Bestandteil angeheftet werden.

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