Modernisierung: Um wie viel darf die Miete steigen?

Die Wohnung, die Räume oder direkt das ganze Haus modernisieren – steigende Energiepreise und neue Anforderungen an die Eigentümer machen eine Modernisierung manchmal zur Pflicht – aber auch zu einem Spießrutenlauf. Und spätestens, wenn die neue Miete höher ausfällt, können Mieter ärgerlich werden. Was Modernisieren bedeutet, welche Rechte und Pflichten der Vermieter hat, um wie viel die Miete steigen darf und was der Mieter tun kann, zeigen wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was bedeutet Modernisierung?

Der Unterschied zwischen Modernisierung und Reparatur ist der, dass bei einer Instandsetzung der Istzustand der Räumlichkeiten, der Wohnung oder des Hauses erhalten wird. Eine Modernisierung setzt eine (auch langfristig gedachte) Energieersparnis voraus. Das ist zum Beispiel bei:

• • • Dem Einbau eines Aufzuges,
    • bei der Installation einer Solaranlage,
    • bei der Umstellung der Warmwasserversorgung,
    • dem Einbau von Wasserzählern und auch bei
    • der Verbesserung der Wärmedämmung

der Fall.

Bei der Modernisierung der Heizungsanlage ist es schwieriger: Hier ist beides, eine Instandhaltung und eine Modernisierung gleichzeitig möglich. Dies wird auch im BGB § 555 ff geregelt.

Aufgaben des Vermieters

Der Vermieter muss den Mieter im Falle einer Modernisierung im Vorfeld informieren. Es gilt die Dreimonatsfrist. In dem Schreiben, welches auch per E-Mail erfolgen kann, muss im Vorfeld der Beginn und auch das (voraussichtliche Ende) der Maßnahme, sowie die Art der Modernisierung erfasst sein. Es gilt die schriftliche Information – einfach einen Zettel in den Hausflur hängen, reicht hier leider nicht aus.

Weiter müssen auch nachfolgende Kosten mit aufgeführt werden. Zum Beispiel, wenn die Miete sich anschließend erhöhen wird. Das gibt dem Mieter die Gelegenheit, zu reagieren. Liegt dabei ein Härtefall vor, können andere Recht des Mieters greifen.

Modernisierung ablehnen – geht das?

Mieter haben die Modernisierung in der Regel zu dulden. Die Wohnung muss nach der Modernisierung allerdings aufgewertet sein. Zum Beispiel, wenn nach der Maßnahme Energie und auch Wasser gespart werden kann oder aber auch, wenn ein Balkon oder ein Aufzug an- oder eingebaut werden soll.

Besondere Härte

Eine besondere Härte im Rahmen von Modernisierungen liegt vor, wenn:

• • • im Winter die Fenster getauscht werden sollen.
    • wenn ein zeitweiliger Umzug für den Mieter nicht zuzumuten ist, weil er schwanger oder krank ist oder weil er sich in schwierigen Examen befindet.
    • die Modernisierung kurz vor dem Auszug des betreffenden Mieters vonstattengehen soll.

Hier gilt die Einmonatsfrist: Der Mieter muss den Vermieter mit Ablauf eines Monats über einen besonderen Härtefall informieren.

Miete mindern bei Modernisierung

Nicht bei allen, aber bei einigen Modernisierungen kann die Miete seitens des Mieters gemindert werden. Ein Lärmprotokoll und auch Aufnahmen helfen, die Mietminderung durchzusetzen. Einige Schäden können beim Vermieter geltend gemacht werden. Dazu gehören Reinigungskosten nach Fertigstellung, die zeitweise Nutzung einer Ausgleichswohnung oder aber auch die erhöhten Verpflegungskosten.

Mieterhöhung nach Modernisierung berechnen

Seit dem 01.01.2019 gibt es eine Sonderform der Mieterhöhung, die sogenannte Modernisierungsumlage (§ 559 BGB). Hierzu gehören auch Mieterhöhungen, denen eine energetische Sanierung zugrunde liegen – zum Beispiel bei einer sparsameren Heizung. Bei der Abrechnung müssen die gesparten Instandsetzungskosten abgezogen werden (§ 559 Abs. 2 BGB) – diese müssen allerdings transparent dem Mieter unterbreitet werden.

Ebenfalls ist es möglich, nach der Modernisierung die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben – dafür benötigt der Vermieter allerdings die Zustimmung des Mieters.

Neue Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze wurde eingeführt, weil viele Vermieter die Miete nach der Modernisierung derart in die Höhe trieben, dass viele Mieter ausziehen mussten. Seit dem 1. Januar 2019 ist nun geregelt, dass sich die Miete nicht mehr als 3 € pro qm innerhalb von sechs Jahren steigen darf. Kostet die Wohnung generell schon mehr als 7 € der qm, darf dieser Zuschlag sogar nur 2 € betragen.

Ab wann neue Miete zahlen?

Der Vermieter ist vor dem Einzug der erhöhten Miete zu einem Schreiben verpflichtet, dass die Modernisierung abgeschlossen und die Miete jetzt wie abgesprochen erhöht wird.

Was wäre ein Härtefall?

Nach der Modernisierung keine höhere Miete zahlen? Das geht nur bei einem Härtefall. Hier muss umgerechnet werden. Beträgt die Miete mehr als 40 % des Haushaltsnettoeinkommens, stellt das eine unzumutbare Härte dar. Im Einzelfall werden Gerichte die Umstände beleuchten.

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