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Renovierung bei Auszug eines Mieters – Vermietersache?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt im Paragraphen § 535 Abs. 1 fest, dass Sie als Vermieter Ihre Wohnung im vertragsmäßigen Zustand an Ihren neuen Mieter übergeben müssen und dafür Sorge zu tragen haben, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer der Mietzeit erhalten bleibt. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es Ihnen jedoch möglich, auch den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten. Wann solche Renovierungspflicht in Kraft tritt, erfahren Sie in unserem Artikel.

 

Renovierung bei Auszug eines Mieters – die wichtigsten Fakten in Kürze

Renovierungspflicht während der Mietzeit und beim Auszug
Vermieter können Mieter durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag zur Renovierung verpflichten. Diese Klausel betrifft jedoch nur Schönheitsreparaturen. Verzichten Vermieter auf diese entsprechende Klausel, bleibt die Renovierungspflicht allein beim Vermieter haften.

Gibt es für die Renovierung beachtenswerte Fristen?
Legen Vermieter Renovierungsfristen im Mietvertrag fest, müssen Mieter dieser Frist nur dann nachkommen, wenn nach Ablauf der Frist oder bei Beendigung des Mietverhältnisses auch tatsächlich Bedarf an einer Renovierung besteht.

Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?
Falls Mieter sich weigern, die Wohnung im Ursprungszustand zu hinterlassen, können Vermieter ihren entstandenen Mehraufwand für Renovierungsarbeiten von der hinterlegten Kaution subtrahieren und ggf. zusätzliche Schadenersatzansprüche geltend machen. Im Zweifel sollten sich Vermieter über ihre Rechte und Pflichten bezüglich der korrekten Wohnungsübergabe rechtlich beraten lassen.

 

Die Definition von Schönheitsreparaturen

Spricht man im Mietrecht allgemein von Renovierung, sind damit die sogenannten Schönheitsreparaturen gemeint. Darunter fallen mitunter folgende Instandsetzungsmaßnahmen:
• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
• Anstreichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre
• Anstreichen der Innentüren und Fenster
• Entfernen von Dübeln und Verschließen von Bohrlöchern

 

Wann ist die Mietvertragsklausel unwirksam?

Grundsätzlich ist es legitim, wenn Vermieter die Pflicht zur Renovierung auf ihre Mieter übertragen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese Klausel jedoch auch ungültig sein und den Mieter demnach von seiner Renovierungspflicht befreien:
• Starre Renovierungsfristen für die Mietwohnung (z.B. alle drei Jahre)

• Endrenovierung bei Auszug (Schönheitsrenovierungen müssen nur vorgenommen werden, wenn tatsächlich Bedarf besteht)

• Einzug in nicht renovierte Wohnung (wurde die Wohnung bereits nicht renoviert an den Mieter übergeben, können Vermieter nicht fordern, die Wohnung in einem     besseren Zustand zurückzubekommen)

• Renovierung durch Fachleute (darf die Wohnung nur durch Handwerker renoviert werden, ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ungültig)

• Farbvorgabe bei Renovierung (Vermieter dürfen Mieter nicht vorschreiben, welche Farben der Mieter benutzt. Lediglich beim Auszug können Vermieter                     verlangen, die Wände farbneutral zu streichen oder zu tapezieren.

 

Renovierung bei Auszug eines Mieters – Wann besteht Renovierungspflicht für den Mieter?

Grundsätzlich bestimmt das Bürgerliche Gesetzbuch, dass die Renovierungspflicht Sache des Vermieters ist. Es handelt sich hierbei jedoch um ein abdingbares Recht. Das bedeutet, dass Vermieter von den gesetzlichen Bestimmungen durch eine vertragliche Vereinbarung abweichen können.
Es besteht die Möglichkeit, im Mietvertrag festzuhalten, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Häufig wird bestimmt, dass diese Renovierungsarbeiten entweder beim Auszug oder nach Ablauf einer bestimmten Frist durchzuführen sind.
Für Vermieter besteht die gesetzliche Renovierungspflicht also nur dann, wenn im Mietvertrag keine entsprechende Klausel zu Schönheitsreparaturen festgehalten wurde.

 

Renovierung bei Auszug eines Mieters – Wie handeln, wenn Mieter Ihrer Renovierungspflicht nicht nachkommen?

Sollte laut Mietvertrag die Renovierungspflicht auf den Mieter übergehen und dieser seiner Pflicht nicht nachkommen, hat der Vermieter das Recht, Schadensersatzanspruch zu erheben. In solchen Fällen führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durch und stellt dem Mieter den entstandenen Kostenanteil in Rechnung, indem er die Summe aller Aufwände von der hinterlegten Kaution subtrahiert und/oder den Restbetrag gesetzlich einklagt.

Tipp:
Falls eine Mietbürgschaft abgeschlossen wurde, können Vermieter auch den Bürgen zur Zahlung der Renovierungskosten zur Rechenschaft ziehen, falls der Mieter nicht dazu in der Lage sein sollte.

Renovierung bei Auszug eines Mieters – Was muss der Vermieter nicht renovieren?

Diese Parameter entbinden Vermieter von ihrer Renovierungspflicht:
• Die zu reparierenden Schäden waren bereits vor der Wohnungsbesichtigung existent und der Mieter war bei Unterzeichnung des Mietvertrags über diese Mängel     informiert und damit einverstanden.

• Die Schäden wurden durch fahrlässiges oder absichtliches Verhalten vom Mieter verursacht. Sie gehen über reine Abnutzungserscheinungen hinaus.

• Die Renovierungsarbeiten betreffen Schönheitsreparaturen, zu denen der Mietvertrag ganz klar den Vermieter entbindet und den Mieter verpflichtet.

Renovierung durch den Vermieter – wichtige Informationen für Vermieter

Zu den gesetzlich vorgeschriebenen Verpflichtungen von Vermietern zählt die Instandhaltung der Mietwohnung. Dazu zählen mitunter das Austauschen der Badewanne, falls diese Risse aufweist oder der Austausch des Spülkastens. Wenn Mieter eine Gastherme nutzen, müssen sie für das alljährliche Gasthermen Service selbst Sorge tragen. Vermieter sind nur für den Austausch der Gastherme finanziell zuständig – und auch nur dann, wenn sichergestellt werden kann, dass Mieter die Gastherme ordnungsgemäß durch einen zertifizierten Fachbetrieb regelmäßig warten ließen.
Wünscht ein Mieter neue Fliesen, weil ihm die alten Fliesen nicht mehr zusagen, kann er keinerlei Renovierungsanspruch beim Vermieter geltend machen. Auch für bauliche Veränderungen kann der Mieter seinen Vermieter nicht finanziell belangen. Wird beispielsweise ein barrierefreies Badezimmer benötigt, muss der Mieter den Vermieter um seine schriftliche Einverständniserklärung bitten. Die Kosten trägt jedoch zur Gänze der Mieter.

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