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Tod des Mieters: Was ist zu beachten?
Drei Möglichkeiten für das Mietverhältnis
Im Prinzip sind drei Möglichkeiten vorhanden, wenn der Tod des Mieters feststeht. Es gibt Erben, es gibt Mitbewohner und dass niemand vorhanden ist. Vorweg: Das Mietverhältnis endet nicht automatisch. Hier hat der Gesetzgeber verschiedene Wege vorbereitet:
Der Mieter hat Erben
Wenn der Mieter allein lebte, haben die Erben nach § 1922 BGB ein Anrecht auf die Wohnung und die Übernahme des Mietvertrages. Die Erben können innerhalb eines Monats die Wohnung mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Passiert dies nicht, müssen die Erben für die Wohnung aufkommen.
Allerdings: Hier kann auch der Vermieter den Erben, ob sie nun bekannt sind oder nicht, im gleichen Zuge der Dreimonatsfrist kündigen. Dies sieht der § 564 BGB vor. Der Vermieter respektive Eigentümer hat hier keine gesonderten Richtlinien zu beachten – wie es zum Beispiel bei einer Eigenbedarfskündigung der Fall wäre. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer die Erben kennt.
Hinweis: Sind die Erben unbekannt, hat der Eigentümer die Möglichkeit, bei dem Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen, die Erben zu erfragen.
Der Mieter hatte Mitbewohner
§ 563 a BGB sieht vor, dass im Falle eines Todes bei laufendem Mietverhältnis dieses Verhältnis an übrige Mieter – sogenannte eintrittsberechtigte Personen – übergeht. Das gilt nicht bei einer WG (§ 563 Absatz 2 BGB), aber für etwaige Ehepartner oder Lebenspartner. Dies gilt auch, wenn der Verstorbene Hauptmieter war. Dies soll verhindern, dass Menschen einfach auf der Straße sitzen. Sie haben stattdessen die Wahl, denn sie können mit der Frist von drei Monaten kündigen. Sie müssen es aber nicht.
Ein wenig anders sieht es bei befristeten Mietverträgen aus. Dieser befristete Mietvertrag läuft regulär bis zum Ende. Aber auch hier können hinterbliebene Mieter im Rahmen der Dreimonatsfrist kündigen.
Hinweis: Für alle Vermieter gilt: Das Mietverhältnis bleibt bestehen, wenn die Mieter nicht innerhalb eines Monats nach Todesfall reagieren.
Der verstorbene Mieter war allein
Immer öfter passiert es, dass der Mieter ganz allein war. Wenn ein gutes Verhältnis zum Mieter gepflegt wurde, ist der Vermieter vielleicht schon in Kenntnis gesetzt. Vielleicht wurden im Vorfeld schon Vereinbarungen getroffen. Steht der Eigentümer der Wohnung allerdings plötzlich allein dar, kann er zunächst bei dem Nachlassgericht nachfragen, ob und in welcher Form es Erben gibt. Sind auch dem Nachlassgericht bei dem letzten Wohnsitz keine Erben bekannt, kann der Eigentümer eine Nachlasspflegschaft beantragen.
Was ist eine Nachlasspflegschaft?
Eine Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB wird durch das Nachlassgericht angeordnet. Der daraufhin beauftrage Nachlasspfleger muss sich dann um unter anderem die Beerdigung und auch die Wohnung kümmern. Damit hat aber der Eigentümer einen direkten Ansprechpartner und kann die Wohnung regulär kündigen. Und nicht nur das: Der Eigentümer kann sich mit dem Nachlasspfleger im Rücken dann auch Zutritt zu der Wohnung verschaffen, um etwa (weitere) Schäden zu verhindern.
Hinweis: Ein wenig anders verhält es sich, wenn der Erbe zwar bekannt, sein Aufenthaltsort hingegen unbekannt ist. Dann kommt es zu einer Abwesenheitspflegschaft, die nach der Bestimmung des Aufenthaltsortes wieder aufgehoben wird.
Was der Vermieter noch beachten sollte
Wer bekommt die Mietkaution?
Die Mietkaution geht nach dem Tode des Mieters an die Erben. Sind Zahlungen offen, kann der Eigentümer der Wohnung Gelder einbehalten.
Wer räumt die Wohnung?
Nach dem Tod sind die Erben mit allen Rechten und Pflichten belegt – das gehört zu den Nachlassverbindlichkeiten. Im Falle eines Nachlasspflegers wird der Staat mit der Räumung betreut.
Ändern sich Mietverträge?
Nein. Der Mietvertrag wird nach dem Tod des Hauptmieters an den etwaigen Nachfolgemieter weitergegeben. Der Eigentümer hat kein Recht auf einseitige Änderungen des Mietvertrages.
Die Erben schlagen das Erbe aus
Wenn Erben das gesamte Erbe mitsamt der eventuell anstehenden Kosten ausschlagen und der Nachlasspfleger kein Vermögen auftreiben kann, kann das für den Eigentümer bedeuten, auf den Schulden sitzen zu bleiben. Möglich wären Ausgleichszahlungen aus dem Verkauf von Hab und Gut des Verstorbenen – auch darum kümmert sich der Nachlasspfleger.
Hinweis: Ist dem Eigentümer eine derart heikle Situation bekannt, sollte er sich direkt und unverzüglich mit dem Nachlassgericht in Verbindung setzen.