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Vermieter werden: 4 Tipps
Sie möchten Vermieter werden und dies möglichst erfolgreich und ohne Fehler zu machen? Besonders Neu-Vermieter tappen zu Anfang in die ein oder andere Falle. Ob direkt vor, während oder nach dem Kauf der Immobilie bis hin zur Mieterauswahl und der folgenden Objektbetreuung. Doch, wer ein paar Tipps aus der Praxis beherzigt, profitiert von einem reibungslosen Start in den Vermögensaufbau mit Immobilien.
Ihre Schönstadt Haus- und Grundstückverwaltungs GmbH informiert, was Sie beachten sollten, wenn Sie Vermieter werden möchten.
Die Region muss passen
Der wohl wichtigste Tipp für ein nachhaltig gewinnbringendes Investment: die Immobilie muss stimmen. Und zwar von den Objektdaten bis hin zur Erreichbarkeit und zu Ihnen! Im ersten Schritt ist es notwendig, dass Sie sich entscheiden, wo Sie Ihre Anlageimmobilie kaufen möchten. Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine Immobilie in der Nähe zu kaufen, da Sie so die Region und die Gegebenheiten vor Ort kennen. Sie kennen die Marktsituation, die Wohnungsnachfrage, das Klientel und die Angebote vor Ort in der Region. Außerdem können Sie Ihre Immobilie schnell erreichen, sollte etwas vor Ort sein.
Dennoch ist nicht ausgeschlossen, dass Sie sich bewusst nach lukrativen Gegenden in ganz Deutschland umsehen können. Hierfür ist jedoch zwingend notwendig, dass Sie sich intensiv – vielleicht noch intensiver, als wenn Sie eine Immobilie bei Ihnen vor Ort erwerben würden – mit genauen Analysen zum Marktpreis, der Mietnachfrage vor Ort und der Preisentwicklung in den letzten Jahren befassen.
Vermieter werden: ist die Immobilie rentabel?
Der zweite wichtige Tipp ist die Rentabilität der Immobilie genau zu analysieren. Ist der Kaufpreis angemessen? Ist die Nachfrage vor Ort nach Wohnraum zur Miete hoch (genug)? Liegen akute oder schwer kalkulierbare Baumängel vor?
Vor allem letztere Frage sollten Sie mithilfe eines erfahrenen Fachmanns abklären. Nehmen Sie bei den Besichtigungsterminen einen Handwerker, Architekten oder Bauingenieur mit, der Ihnen Baumängel aufzeigt und direkt eine Kostenschätzung mitteilt. Dies bildet die Grundlage für Nachverhandlungen mit dem Verkäufer.
Die Mietersuche: Tipps im Überblick
Der wohl häufigste Fehler, den Neu-Vermieter machen, ist keine Bonitätsprüfung der Mieter durchzuführen. Nur die Kaution selbst verhindert keinen Vermögensausfall des Vermieters! Diese darf nicht auf das eigene Konto gezahlt werden, sondern muss unangetastet auf einem Kautionskonto „geparkt“ werden.
Neben der Bonitätsprüfung ist auch ein rechtlich aktueller Mietvertrag notwendig. Bitte verwenden Sie keinesfalls veraltete Vertragsvorlagen, die mit großer Sicherheit noch Klauseln enthalten, die heute längst nicht mehr in Mietverträgen stehen dürfen!
Dabei sollten Sie bei der Auswahl der Mieter ebenso darauf achten, dass die neuen Mieter zu dem sozialen Klientel vor Ort passen. Eine Familie mit 6 Kindern wird in einem hochpreisigen Nobelviertel, in dem vorwiegend kinderlose Paare leben, in der Regel Probleme bekommen, die anschließend auch auf Sie als Vermieter zurückfallen können. Denn: auch die Mieterzufriedenheit ist ein wichtiges Element der gewinnbringenden Vermietung!
Mieteinnahmen korrekt versteuern
Ist ein passender Mieter gefunden und die ersten Mieteinnahmen werden auf Ihrem Konto verbucht, so gelangen wir schnell zum nächsten Thema: die Versteuerung der Einnahmen. Auch die korrekte Versteuerung der Mieteinnahmen ist essentiell und kann bei nicht korrekter Buchführung und Versteuerung zum Problem werden.
Sofern Ihre Mieteinnahmen inklusive sonstiger Einkünfte pro Jahr unter dem aktuellen steuerlichen Freibetrag liegen – 2016 liegt dieser bei 8652 Euro für Alleinstehende -, müssen Sie diese Einnahmen aus Ihrer Vermietung nicht versteuern. Sollten Sie über diesem Freibetrag liegen, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Dafür wird die Nettokaltmiete zur Berechnung herangezogen, da die vom Mieter gezahlten Nebenkosten zur Begleichung der Betriebskosten genutzt werden.
Dabei können Sie von den Mieteinnahmen Ihre Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie abziehen. Folgende Aufwendungen können Sie bei der Versteuerung der Mieteinnahmen geltend machen:
- Zinsbelastungen aus dem Kredit
- Handwerkerrechnungen
- lineare Abschreibungen des Gebäudes
- Werbungskosten
- Mietausfallversicherung
Schönstadt Hausverwaltung: wir betreuen Ihre Immobilie!
Sie möchten Vermieter werden und suchen nach einer Hausverwaltung, die Ihnen die Aufgaben von den Schultern nimmt? Unser qualifiziertes Team betreut Ihre Immobilien im Rahmen der kaufmännischen und technischen Objektbetreuung in Berlin und auf Anfrage auch in ganz Deutschland. Ganz gleich, ob Auswahl geeigneter Mieter, Koordination von Bau- & Renovierungsmaßnahmen oder Buchführung – die Schönstadt Haus- und Grundstückverwaltungs GmbH ist Ihr Partner im Bereich Immobilienmanagement.
Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch! Wir freuen uns auf Sie.
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