Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht mehr zahlt, dann tritt der größte Albtraum eines jeden Vermieters ein. Doch was können Vermieter in dieser Situation unternehmen? Selbst wenn der Mieter dann irgendwann zahlt, bleibt die Angst, dass wieder Mietrückstände eintreten könnten. Was also haben Vermieter für Möglichkeiten?

Auf schnelles Handeln kommt es an

Vollkommen egal, wie sorgfältig ein Vermieter seine Mieter auswählt, es kann immer dazu kommen, dass die Mietzahlungen plötzlich ausbleiben. Dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder das Mietverhältnis wird schnellstmöglich beendet oder es gelingt eine Nachzahlung der Miete und das Mietverhältnis läuft danach problemlos weiter. Je höher die Mietrückstände werden, desto unwahrscheinlicher ist es, dass der Vermieter die Zahlungen noch erhalten wird. Daher ist in einer solchen Situation schnelles Handeln besonders wichtig.

Üblich ist es inzwischen, eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatskaltmieten zu verlangen (Kaution). Doch diese fängt höchstens die Kosten der ersten beiden Monate auf, danach bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Also: was tun, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?

Mieter zahlt nicht: ein Mahnverfahren anstrengen

Manchmal kann einem Mieter auch nichts Böses unterstellt werden, wenn eine Mietzahlung ausbleiben sollte. Zu der Frage „was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?“, lautet die erste richtige Entscheidung: erst bei den Mietern nachfragen. Vielleicht ist etwas schiefgelaufen oder die Mietzahlung ist schon auf dem Weg. Gerade wenn der Mieter lange Zeit zuverlässig die Miete gezahlt hat, ist es der beste Weg zuerst nachzufragen.

Bringt diese Nachfrage keinen Erfolg, dann ist ein Mahnverfahren möglich, in dem der Mietrückstand vor Gericht geltend gemacht wird. In diesem Fall wird ein Mahnbescheid vom Mahngericht erstellt und der Mieter bekommt die Forderung vorgelegt und hat dann zwei Wochen Zeit die Mietrückstände zu begleichen oder Widerspruch einzulegen. Passiert gar nichts, dann kann ein Antrag auf Vollstreckung gestellt werden. Der weitere Weg ist dann die Zwangsvollstreckung, wo es dann beispielsweise zu einer Kontopfändung kommen kann. Legt der Mieter Widerspruch gegen die Mahnung ein, kann es auch zu einem Gerichtsverfahren kommen. Das ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter der Auffassung ist, dass er keine Miete schuldet. Das Mahnverfahren sollte nur dann angestrebt werden, wenn der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich aufrechterhalten möchte.

Fristlose Kündigung des Vertrages

Wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit sieht, dass das Mietverhältnis noch länger bestehen sollte, dann kommt oftmals nur noch die fristlose Kündigung des Mietvertrages in Betracht. Meist wird das damit begründet, dass der Vermieter sich zuverlässige Mieter wünscht und vermutlich auch in Zukunft mit Mietrückständen rechnen muss.

Also was tun, wenn der Mieter nicht mehr zahlt? Sobald der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, darf der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Gemäß dem BGH Urteil vom 05.10.2016 genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung aus, wenn der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des Monats erteilt. Die Besonderheit dabei: Es ist keine Mahnung oder Abmahnung erforderlich, die Kündigung kann sofort fristlos erfolgen. 

Das gilt auch, wenn ein nicht unerheblicher Teil der Miete nicht gezahlt wurde, also nur eine Teilzahlung eingegangen ist. Als nicht unerheblich wird der Betrag dann angesehen, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Zahlt ein Mieter also einen Monat gar nicht und dann am nächsten nur einen winzigen Betrag zu wenig, dann reicht dies auch bereits für eine fristlose Kündigung aus.

Mieter zahlt nicht: Kulanz des Vermieters

Letztlich hat der Vermieter die Sache in der Hand, was jedoch zurecht so geregelt ist, weil der Mieter sich nicht an die Vertragspflichten hält. Das ist dann der Fall, wenn Mieten ganz oder teilweise nicht zum im Mietvertrag benannten Zeitpunkt eingehen.

Als Vermieter kann dann die Entscheidung getroffen werden, ob eine vorherige Nachfrage erfolgt, warum die Miete nicht eingegangen ist oder es zu einem Mahnverfahren oder doch direkt zu einer fristlosen Kündigung kommt.

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