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Wohnungsübergabe: Was tun, wenn der Mieter diese verweigert?

Die Mieter lassen die Kündigungsfrist einfach verstreichen und weigern sich, die Kündigung anzuerkennen? Jetzt ist guter Rat teuer – der Vermieter darf zwar nicht einfach seine Mieter auf die Straße werfen. Aber er kann schon im Vorfeld dafür sorgen, dass eine Räumungsklage schneller vonstattengeht. Wie Sie sich und Ihr Eigentum schützen, was tun, wenn der Mieter schon die Wohnungsübergabe verweigert und an welche Pflichten Sie als Eigentümer gebunden sind.

 

Rückgabe der Mietwohnung

Die Pflicht des Mieters, die Wohnung zurückzugeben, ist im § 546 BGB festgeschrieben. Der Mieter muss also für die Wohnungsrückgabe sorgen. Dafür muss er dem Vermieter einen Übergabetermin anbieten und an diesen dann nach § 294 BGB pünktlich einhalten. Die Pflicht belangt den Mieter also selbst – der Vermieter hat bis hier her kein Mitspracherecht. Verweigert der Mieter die Wohnungsübergabe oder stellt sich bildlich gesprochen „tot“, hat der Vermieter dennoch Möglichkeiten zu handeln.

 

Rechtliches im Vorfeld

Im Vorfeld muss der Eigentümer dem Mieter frist- und formgerecht kündigen. Das funktioniert über eine Eigenbedarfskündigung oder wenn der Mieter sich vertragswidrig verhalten hat. Ist der Mietvertrag geendet, kommt es in günstigen Fällen zu einer einvernehmlichen Wohnungsübergabe. Hier können etwaige Mängel schriftlich in einem Protokoll, welches beide Parteien unterzeichnen, festgehalten werden. Bei schwierigen Situationen empfiehlt sich auch das Dokumentieren mithilfe von Fotografien.

Als Vermieter haben sie das Recht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes – dies beinhaltet neben der Wohnung selbst auch den Keller, den Dachboden, den Parkplatz und weitere Bereiche, die den Mietern zugänglich waren. Ist dies nicht der Fall, können Sie als Eigentümer ein Teil der Kaution einbehalten – um die Schäden von dem Geld beheben zu können. Eine Wohnungsübergabe ist nur mit der Übergabe der Schlüssel gänzlich erfolgt.

Übergabeprotokoll

Es kann nicht nur passieren, dass sich der Mieter vehement weigert, die Wohnung zu verlassen, sondern auch, dass er (vielleicht wohl wissend) das Übernahmeprotokoll nicht unterschreiben möchte. Dieses dient dem Eigentümer allerdings als Sicherheit. Nur so können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Aber: Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, das Übernahmeprotokoll zu unterschreiben – im Gegenzug müssen Sie das als Eigentümer auch nicht.

Bei Unklarheiten müssen Sie sich als Eigentümer absichern. Dazu gehören einige Stichpunkte, die Sie auch mit Video oder Foto dokumentieren können. Dazu zählen:

  • Das Überprüfen der Wasserhähne,
  • Griffe,
  • Fenster,
  • Türen
  • Nebenräume,
  • Abflüsse
  • Sehen Sie nach Schimmelbildung und auch
  • Schädlingsbefall (Ameisen zum Beispiel)
  • Nehmen Sie idealerweise einen Zeugen mit,
  • Vermerken Sie Zählerstände
  • und wenn Sie sich unwohl fühlen, lassen Sie diese Beweismittel bei einem Anwalt hinterlegen.

Das hilft Ihnen, etwaige Schadensersatzansprüche auch ohne, dass durch den Mieter unterschriebene Protokoll geltend machen zu können.

 

Mieter weigert sich auszuziehen

Manchmal passiert es dennoch: Der oder die Mieter weigern sich auszuziehen. Der Mieter kann sich zwar weigern, das Protokoll zu unterschreiben, er kann Räumungsfristen allerdings nicht einfach ignorieren. In diesem Falle bleibt Ihnen nur der Weg, eine Räumungsklage einzureichen. Hier empfiehlt es sich, dies sofort umzusetzen, sonst verstreicht wertvolle Zeit und letztendlich auch Ihr Geld. Wenn es ganz hart kommt, darf der Gerichtsvollzieher die Mieter mit Gewalt aus der Wohnung holen.

 

Räumungsklage einreichen

Die Räumungsklage darf erst nach der Kündigungsfrist eingereicht werden, bis dahin hat der Mieter Zeit, die Wohnung zu verlassen. Allerdings: Widerspricht der Mieter Ihrer Kündigung von vornherein, können Sie die Klage schon vor Ablauf der Frist einreichen. Bei einer fristlosen Kündigung hingegen sollten Sie zwei Wochen Zeit verstreichen lassen, bevor Sie die Klage einreichen. Viele Gerichte billigen eine sogenannte „Ziehfrist“.

Die Räumungsklage können Sie bei dem ansässigen Amtsgericht einreichen. Dafür ist nicht einmal ein Anwalt vorgeschrieben. Eilt es also, können Sie handeln. In der Räumungsklage müssen folgende Punkte vorhanden sein:

  • Der Name des Klägers
  • Der Name des Beklagten
  • Den Klageantrag
  • Erklären Sie den Sachverhalt
  • Listen Sie Beweismittel auf
  • Kopien wichtiger Dokumente wie Mietvertrag, Kündigung und Zugangsnachweise

Es empfiehlt sich hier, die Klage präzise und nachvollziehbar zu formulieren. Der Gerichtsvollzieher muss aufgrund der Klage in der Lage sein, den Sachverhalt nach Auftrag des Gerichts nachvollziehen zu können, wenn er handeln soll.

Hinweis: Das Gericht wird die Klage zustellen, nachdem Sie einen Kostenvorschuss eingezahlt haben – hierbei handelt es sich um die dreifache Gerichtsgebühr. Legen Sie einen Scheck bei, damit wird die Klage sehr viel schneller abgewickelt.

 

Schönfeld Hausverwaltung in Berlin


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