Nicht immer ist ersichtlich, was ein Mieter zahlen muss und was nicht. Nebenkosten fallen immer an, sei es die Müllabfuhr oder auch eine Reparatur. Was bei Wasserabgaben noch transparent ist, setzt spätestens bei Pauschalen oft zum Blindflug an. Eine Übersicht kann helfen, sich in den bestehenden Umlagen besser zurechtzufinden. Welche Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden? Wie sollten sie deklariert werden? Und wo steht dies eigentlich geschrieben?

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten, die dauerhaft durch die Nutzung von Räumen und Gebäuden entstehen. Im § 2 der BetrKV ist festgeschrieben, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Diese umlagefähigen Betriebskosten werden im Groben bei Steuern, Wasserverbrauch, Müllbeseitigung sowie Heizmittelverbrauch festgestellt. Es können jedoch weit mehr Kosten für den Mieter entstehen – auch anteilige Kosten sind möglich.

Auf welcher rundlage können Kosten auf Mieter umgelegt werden?

Zwei gewichtige Grundlagen ermächtigten den Vermieter, Betriebskosten auf den Mieter umlegen zu können.

• Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)
• Die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

In diesen Grundlagen ist festgelegt, welche Kosten abgerechnet werden können und welche nicht. Wichtig ist etwa der § 556 BGB. Dieser sagt aus, dass sämtliche Umlagen im Mietvertrag festgehalten werden müssen. Dies kann zum Beispiel auch eine Pauschale sein und muss nicht zwangsläufig völlig ausgeführt werden. Hier gilt allerdings eine gewisse Angemessenheit.

Die Wohnung, die Räume oder direkt das ganze Haus modernisieren – steigende Energiepreise und neue Anforderungen an die Eigentümer machen eine Modernisierung manchmal zur Pflicht – aber auch zu einem Spießrutenlauf. Und spätestens, wenn die neue Miete höher ausfällt, können Mieter ärgerlich werden. Was Modernisieren bedeutet, welche Rechte und Pflichten der Vermieter hat, um wie viel die Miete steigen darf und was der Mieter tun kann, zeigen wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was bedeutet Modernisierung?

Der Unterschied zwischen Modernisierung und Reparatur ist der, dass bei einer Instandsetzung der Istzustand der Räumlichkeiten, der Wohnung oder des Hauses erhalten wird. Eine Modernisierung setzt eine (auch langfristig gedachte) Energieersparnis voraus. Das ist zum Beispiel bei:

• • • Dem Einbau eines Aufzuges,
    • bei der Installation einer Solaranlage,
    • bei der Umstellung der Warmwasserversorgung,
    • dem Einbau von Wasserzählern und auch bei
    • der Verbesserung der Wärmedämmung

der Fall.

Bei der Modernisierung der Heizungsanlage ist es schwieriger: Hier ist beides, eine Instandhaltung und eine Modernisierung gleichzeitig möglich. Dies wird auch im BGB § 555 ff geregelt.

Aufgaben des Vermieters

Der Vermieter muss den Mieter im Falle einer Modernisierung im Vorfeld informieren. Es gilt die Dreimonatsfrist. In dem Schreiben, welches auch per E-Mail erfolgen kann, muss im Vorfeld der Beginn und auch das (voraussichtliche Ende) der Maßnahme, sowie die Art der Modernisierung erfasst sein. Es gilt die schriftliche Information – einfach einen Zettel in den Hausflur hängen, reicht hier leider nicht aus.

Weiter müssen auch nachfolgende Kosten mit aufgeführt werden. Zum Beispiel, wenn die Miete sich anschließend erhöhen wird. Das gibt dem Mieter die Gelegenheit, zu reagieren. Liegt dabei ein Härtefall vor, können andere Recht des Mieters greifen.

In erster Linie ist eine Bonitätsprüfung für den Vermieter eine Sicherheit. Mit der Vermietung möchte der Vermieter Erträge generieren. In den meisten Fällen ist der zukünftige neue Mieter dem Vermieter unbekannt. Um die Risiken eines Geldausfalls zu minimieren, wird oft eine Bonitätsprüfung durchgeführt.

Was ist Bonität?

Allgemeinhin wird als Bonität die Fähigkeit eines Kunden verstanden, welcher den Zahlungsaufforderungen im vollen Umfang und immer fristgerecht nachkommt. In diesem Zusammenhang spielt die wirtschaftliche und persönliche Kreditwürdigkeit eine wichtige Rolle. Die Bonität ist demzufolge ein wichtiges Instrument, um einschätzen zu können, ob ein zukünftiger Mieter die Mietzahlungen fristgerecht und in voller Höhe leisten kann. Jedoch lässt sich die Bonität nicht auf die Zukunft reflektieren. In diesem Zusammenhang lassen sich leider keine verlässlichen Aussagen treffen. Dennoch gibt die Bonität eine erste Einschätzung des Mieters, sodass der Vermieter sich einen ersten Eindruck über die aktuellen Verhältnisse verschaffen kann.

Ist eine Bonitätsprüfung Pflicht?

Ihr zukünftiger Mieter ist rein rechtlich nicht zur Bekanntgabe der Bonität, also einer Bonitätsprüfung verpflichtet. Jedoch hat sich die Abfrage der Bonität im Laufe der Zeit in der Branche etabliert. Auf dem angespannten Wohnungsmarkt kann eine Bonitätsprüfung bereits zu einer gewissen Auslese führen, sodass insbesondere Mieter, welche eine positive Bonität aufweisen, nichts zu verbergen haben und einer solchen Prüfung zustimmen. Zusammenfassend bedeutet dies, dass die Überprüfung der Bonität gesetzlich nicht verpflichtend ist, aber in der Realität bei der Überprüfung von Mietern zum Alltag gehört.

Als Vermieter fragen Sie sich, wo und wie Sie neue Immobilien günstig erwerben können? Immobilien aus einer Zwangsversteigerung sind die gesuchte Lösung, hoffen Sie. In Krisenzeiten häufen sich die Zwangsversteigerungen der insolventen Hausbesitzer: Sobald jemand nicht mehr in der Lage ist, sein Haus zu finanzieren, wird die Zwangsversteigerung durch die Gläubiger beantragt. Zahlungskräftige Vermieter wie Sie es sind, wollen aktiv werden. Daher zeigen wir Ihnen im nachfolgenden Artikel die damit einhergehenden Chancen und Risiken für Sie als Käufer auf.

Der Immobilien-Erwerb erfolgt auf unterschiedlichen Wegen

Im Rahmen einer Versteigerung als Höchstbietender eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zu kaufen, ist Ihr geplantes Ziel. Der Kauf einer Immobilie auf dem freien Markt oder der Bau einer eigenen Immobilie sind weitere Wege, die zur gewünschten Immobilie führen können. Ist der Weg über die Zwangsversteigerung ein lohnender Weg für Sie als neuer Immobilienbesitzer?

Noch-Hausbesitzer geraten aus drei Gründen in eine Zwangsversteigerung

• • • Überschuldung ist einer der Hauptgründe, warum Immobilien aus Zwangsversteigerungen zum Kaufen angeboten werden. Die Zwangsversteigerung der Immobilie wird von der Bank als Gläubiger zum Beispiel nach dem dauerhaften Jobverlust oder bei einer Erkrankung beantragt, sobald keine anderen Möglichkeiten der Finanzierung in Betracht kommen.
    • Scheidungsprozesse sind der nächste Fall; Durch ein gemeinsames Haus, das nicht mehr finanziert werden kann, kommt es nach der Trennung zu einer Zwangsversteigerung.
    • Erbengemeinschaften sind der nächste Grund, warum ein Haus zwangsversteigert wird. Kann sich die Erbengemeinschaft nicht untereinander einigen, wird das geerbte Haus zwangsversteigert.

Solche Immobilien werden je nach Region versteigert

Je nachdem, welche unbeweglichen Sachen für eine Zwangsversteigerung freigegeben werden, gibt es die folgende Auswahl:

• • • die Eigentumswohnung,
    • das Ein- oder Mehrfamilienhaus,
    • das Reihenhaus,
    • die Gewerbeeinheit,
    • das unbebaute oder bebaute Grundstück im privaten oder im gewerblichen Bereich und/oder
    • Garagen, Stellplätze, Erbbaurechte, Ladengeschäfte als Teileigentumsrechte.

In Erster Linie ist das Amtsgericht die passende Anlaufstelle für Sie als Kaufinteressent. Versteigerungstermine werden 6 Wochen im Voraus im entsprechenden Gerichtsbezirk bekannt gegeben. Bei diversen Geldinstituten gibt es ebenfalls Aushänge über aktuelle Zwangsversteigerungen. Hinzu kommt der Immobilienteil der Tageszeitungen mit entsprechenden Angeboten. Darüber hinaus werden Zwangsversteigerungen auch über Portale des Internets veröffentlicht.

Welche Vorteile hat die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht?

• Zwangsversteigerungen beim Amtsgericht sind öffentlich. Jeder, der geschäftsfähig und volljährig ist, kann mitbieten. Der Personalausweis wird vorgelegt, die Bonität überprüft und 10 % des Verkehrswertes werden hinterlegt; Danach geht es los.
• Maklerprovisionen werden bei Zwangsversteigerungen gespart.
• Eine Schnäppchen-Garantie gibt es nicht. Aber die Chancen auf einen günstigen Preis sind durchaus vorhanden. Von der Zahlungskraft der anwesenden Bieter und den Nachfolgekosten mit oder ohne Zwangsräumung hängt es ab, ob ein günstiger Kaufpreis für Sie zustande kommt.

Gibt es Risiken für das kalkulierte Immobilienbudget?

• Falls der Noch-Besitzer die Innenbesichtigung nicht zulässt, gibt es Probleme. Das Haus vom Keller bis zum Dach zu besichtigen, ist bei einer Zwangsversteigerung für Sie als möglicher Käufer selten möglich. Kostenintensive Überraschungen sind nach der Übernahme des Hauses manchmal die Folge.
• Die Aussagekraft des Verkehrswertgutachtens ist als grobe Schätzung zu verstehen. Im Auftrag des Gerichtes wird durch einen Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellt. Leider wird das zu versteigernde Haus in vielen Fällen nur von außen begutachtet; Die Innenbesichtigung wird oft verweigert. Eine 100 %-Garantie gibt das Wertgutachten durch eine „Außenbewertung“ nicht.
• Unvollständige Dokumente werden zur Bremse. Als neuer Hausbesitzer freuen Sie sich über den „Schnäppchen-Preis“ bei der Zwangsversteigerung. Unvollständige Dokumente sorgen jedoch häufig für Verzögerungen: Sämtliche Papiere neu zu beantragen kostet viel Zeit und führt zu Mehrkosten.

Ist mit weiteren Risiken bei einer Hausversteigerung zu rechnen?

• Der Vorbesitzer zieht nach der Zwangsversteigerung nicht aus. Der Zuschlag für das Haus enthält „praktischerweise“ einen Räumungstitel. Allerdings ist die Zwangsräumung mit weiteren Kosten verbunden, wenn der verschuldete Vorbesitzer den Betrag nicht übernehmen kann.
• Es ist ratsam, den Blick auf das eigene Immobilienbudget fachgerecht auszuweiten, da Ihre Gebote bei Zwangsversteigerungen rechtlich bindend Das bedeutet, dass der Betrag, der von Ihnen beim Mitbieten genannt wird, auch von Ihnen bezahlbar sein muss. Ansonsten wird aus dem neuen stolzen Hausbesitzer der nächste Schuldner mit Zahlungsschwierigkeiten, sobald Ihr rechtlich bindendes Gebot nach einem „überraschenden“ Zuschlag gar nicht im Budget liegt.
• Vor der Zwangsversteigerung müssen Sie mit einem neutralen Experten vor Ort klären, ob das Finanzierungskonzept zu den Eigenheiten und möglichen Folgekosten des neuen Objektes aus der Zwangsversteigerung passt.

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Planen Sie als Vermieter in Ihrem frei finanzierten Neu- oder Altbau, die Miete zu erhöhen, müssen Sie sich mit einer komplexen Gesetzeslage auseinandersetzen. Um die Grundmiete zu steigern, sind die §§ 558 bis 558e BGB maßgeblich. Was besagen diese Gesetzesparagraphen?

Standardmaß aller Mieterhöhungen: Qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB) und ortsübliche Vergleichmiete

Das Maß aller Mietberechnungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie aus dem Berliner Mietspiegel oder ganz allgemein einem qualifizierten Mietspiegel hervorgeht. Diese Vergleichsmiete darf bei der Grundmietenerhöhung nicht überschritten werden. Es gibt einige Ausnahmen, wann der Mietspiegel nicht zum Tragen kommt. Er gilt nicht, wenn Sie eine Wohnung in einem Reihen-, Ein- oder Zweifamilienhaus vermieten möchten. Er gilt auch nicht für Wohnungen mit WC im Treppenhaus, öffentlich geförderte Wohnungen oder Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2016 fertig gestellt wurden. Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen sind ebenfalls nicht von dieser Regelung betroffen. In allen anderen Fällen müssen Sie sich als Vermieter bei den Miethöhen am Mietspiegel orientieren. Jedes Grundstück wird anhand eines Straßenverzeichnisses einer spezifischen Wohnlage zugeordnet. Dazu gehört ein statistisch ermittelter Quadratmeterpreis, der die Vergleichsmiete für die Wohnlage beziffert. Der Mietspiegel ist ein für Gerichtsverfahren zugelassenes Beweismittel. Deshalb sollten Sie ihn bei geplanten Mieterhöhungen zu Rate ziehen und in Mieterhöhungsschreiben als Berechnungsgrundlage erwähnen. Die im Mietspiegel festgelegte ortsübliche Vergleichsmiete ist ein wichtiger Faktor, der die Möglichkeiten der Mieterhöhung begrenzt.  

Der allgemeine Weg zur Mieterhöhung: Die Einjahressperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB) ist abgelaufen

Alle fünfzehn Monate kann die Miete prinzipiell an die bestehende ortsübliche Vergleichsmiete angepasst und damit erhöht werden. Mit anderen Worten: Mindestens fünfzehn Monate lang muss eine Miete unverändert bleiben, bevor sie erhöht werden kann. Das betrifft allerdings nur die Grundmietenerhöhung. Sollte sich die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegener Betriebskosten erhöhen, gilt diese Zeitspanne nicht. Einjahressperrfrist heißt diese gesetzliche Regelung, weil Sie die Ankündigung zur Mieterhöhung exakt ein Jahr nach der letzten Erhöhung verschicken dürfen. Die eigentliche Mieterhöhung darf dann allerdings erst drei Monate später gültig werden, wenn der Zeitraum von 15 Monaten abgelaufen ist. Damit bleibt dem Mieter eine dreimonatige Überlegungszeit, ob er die Wohnung kündigen oder der Erhöhung zustimmen möchte. Die Mieterhöhung darf in jedem Fall nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Hat die Miethöhe schon diesen Wert erreicht oder liegt darüber, fällt die Möglichkeit der Erhöhung aus.

Die Beendigung eines Mietverhältnisses löst eine Reihe an Maßnahmen und Aktivitäten aus. Es beginnt bei der Fristenberechnung und endet mit der Kautionsrückgabe. Eine der wichtigsten Handlungen ist die Schlüsselübergabe, denn mit dieser geht der Besitz an der Wohnung auf den Eigentümer/Vermieter zurück. Bevor Sie die Schlüssel an sich nehmen, sollten Sie vor und bei der Rücknahme Ihrer Immobilie auf einige Dinge achten.

Legen Sie los – bereiten Sie sich vor!

Kommunizieren Sie mit Ihrem Mieter und bestätigen Sie diesem den Eingang der Kündigung. Fragen Sie nach Umbaumaßnahmen in der Immobilie, die im Zweifel zurückgebaut werden müssen. Bieten Sie einen kurzen Besuch an, um die Maßnahmen zu besprechen. Weisen Sie Ihren Mieter konkret auf die durchzuführenden Schönheitsreparaturen hin, die bis zum Auszug erledigt sein müssen. Senden Sie ihm hierzu eine Checkliste. So vermeiden Sie Missverständnisse und geben ihm Zeit, die Umbauten und Reparaturen fristgerecht zu erledigen. Informieren Sie sich über das geltende Mietrecht. Gerade die Rechtsprechung zu den oft diskutierten „Schönheitsmängeln“ ist relevant für ein fundiertes Übergabe-Gespräch. Wissen Sie über Ihre Rechte und Pflichten Bescheid, haben Sie bei eventuell strittigen Punkten das bessere Sachwissen, die fundierteren Argumente und können somit Diskussionen schnellstmöglich klären.

Wer und wann – Der Übergabetermin

Spätestens am letzten Tag der Mietzeit müssen die Mieter das Objekt korrekt an den Vermieter übergeben. Möglich ist jedoch auch ein individuell zwischen Vermieter und Mieter abgestimmter Termin. Im besten Fall findet dieser ein paar Tage vor offiziellem Mietende statt, damit etwaige Mängel seitens des Mieters noch nachgebessert werden können. Usus ist ein Zusammentreffen der Parteien im Mietobjekt, was jedoch keinesfalls verpflichtend ist. Auch die Anwesenheit des Mieters oder des Vermieters ist nicht vorgeschrieben. Fakt ist jedoch, dass eine persönlich Wohnungsübergabe am wenigsten Raum für Differenzen lässt. Terminieren Sie die Wohnungsübergabe so, dass die Wohnung bereits geräumt, bzw. zum größten Teil geräumt ist. So stellen Sie sicher, dass durch Umzugsaktivitäten keine neuen Schäden entstehen, weil die Wohnung nicht mehr genutzt wird und nur noch eventuelle Schönheitsreparaturen durch den Mieter getätigt werden.

Wohnungsgeberbestätigung: Die Hintergründe

Seit 01.11.2015 sind Vermieter nach §19 des Bundesmeldegesetzes dazu verpflichtet, einen neuen Mieter und dessen Einzug in eine seiner Wohnungen zu melden. Dies geschieht mit der Wohnungsgeberbescheinigung und ist gesetzlich verpflichtend durchzuführen.
Die Pflicht, den Einzug eines neuen Mieters anzuzeigen, sollten Vermieter ernst nehmen. Für eine fehlende oder unvollständig ausgefüllte Wohnungsgeberbestätigung droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Meldet ein Vermieter den Einzug eines Mieters nur zum Schein, droht sogar ein Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Wichtig zu wissen:
Der Mietvertrag ersetzt die Wohnungsgeberbestätigung nicht!

Wer muss die Bestätigung ausstellen?

In der Regel stellt die Wohnungsgeberbestätigung die Person aus, die anderen Mietern eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Deshalb ist die Bezeichnung „Vermieterauskunft“ nicht ganz korrekt. Selbstverständlich kann das Überlassen einer Wohnung auch unentgeltlich vonstattengehen. Überlässt ein Mieter seiner Freundin die eigene Wohnung zum Einzug, wird dieser Mieter automatisch zum Wohnungsgeber. Also nicht immer ist es der Hauptvermieter.
Normalerweise stellt der Vermieter einer Wohnung eine Wohnungsgeberbestätigung für alle Bewohner der Wohnung beim Einzug aus und händigt diese dem Mieter aus. Der Mieter, der einen Untermieter aufnimmt, bzw. der Wohnungsbesitzer oder Hauptmieter, der andere Menschen unentgeltlich aufnimmt, muss deren Einzug bescheinigen.
Vermieter sollten bei der Meldebehörde nachfragen, ob der Mieter seiner Meldepflicht auch tatsächlich nachgekommen ist. Als Alternative kann der Vermieter die Bescheinigung persönlich bei der Meldebehörde abgeben.

Renovierung bei Auszug eines Mieters – die wichtigsten Fakten in Kürze

Renovierungspflicht während der Mietzeit und beim Auszug
Vermieter können Mieter durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag zur Renovierung verpflichten. Diese Klausel betrifft jedoch nur Schönheitsreparaturen. Verzichten Vermieter auf diese entsprechende Klausel, bleibt die Renovierungspflicht allein beim Vermieter haften.

Gibt es für die Renovierung beachtenswerte Fristen?
Legen Vermieter Renovierungsfristen im Mietvertrag fest, müssen Mieter dieser Frist nur dann nachkommen, wenn nach Ablauf der Frist oder bei Beendigung des Mietverhältnisses auch tatsächlich Bedarf an einer Renovierung besteht.

Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?
Falls Mieter sich weigern, die Wohnung im Ursprungszustand zu hinterlassen, können Vermieter ihren entstandenen Mehraufwand für Renovierungsarbeiten von der hinterlegten Kaution subtrahieren und ggf. zusätzliche Schadenersatzansprüche geltend machen. Im Zweifel sollten sich Vermieter über ihre Rechte und Pflichten bezüglich der korrekten Wohnungsübergabe rechtlich beraten lassen.

Die Definition von Schönheitsreparaturen